부동산 가격 상승으로 현 시세는 대출받을 당시보다 크게 올랐다. 그럼에도 불구하고 이들의 시름이 깊어지는 이유는 무엇일까?
바로 주택담보대출 거치기간 때문이다. 금융당국은 늘어나는 가계부채를 억제하기 위해 2015년부터 발생하는 주택담보대출의 거치기간을 3년으로 제한했다. 당시 거치기간을 뒀던 대출의 원금상환 시점이 올해부터 순차적으로 다가온다. 이자만 내다가 이제 원금의 일부 상환이 시작된 것이다. 설상가상으로 대출금리 또한 상승하고 있다. 3년 전 약 3% 이내이던 대출금리는 현재 3% 중후반까지 올랐다. 향후에도 추세적 금리인상이 있을 전망이어서 주택담보대출자들은 원금상환에 이자 비용의 증가라는 이중고를 맞닥뜨리게 된 것이다.
대출금리 상승과 원리금 상환 개시일이 돌아오는 부담에 노출된 사람들은 새로운 대출로 갈아타거나 현재의 대출조건을 변경하는 방법을 검토해볼 수 있다.
새로운 대출로 갈아타는 대환대출 시 점검해야 할 사항으로는 신규 주택담보대출 가능성, 중도상환수수료 적용 여부, 실질적인 금리인하 효과 유무, 원리금상환 부담의 완화 정도 등이다. 대환의 경우 신규 대출로 취급된다. 따라서 최근 강화된 LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용 받는다. 종전에 LTV 70%로 적용해 받았던 대출이 변경된 현재기준으로는 40%까지만 적용되니 한꺼번에 대출의 30%를 갚아야 하는 상황이 벌어질 수도 있다. 결과적으로 주택가격 대비 높은 금액의 대출을 보유한 경우엔 대환 자체가 불가능하다.
다음으로는 중도상환수수료다. 대출 상환기간이 3년 미만이라면 대출 원금의 1.2%~1.5%p 수준의 중도상환수수료를 부담해야 하므로 섣불리 대출을 갈아타다가 손해를 볼 수도 있다. 따라서 중도상환수수료 조건에 대한 체크가 필요하다.
실질적인 금리인하 효과 유무를 체크한다. 상품이나 만기에 따라 일반적으로 고정금리 대출이 변동금리보다 0.5%~1.0%p 정도 높지만 향후 지속적으로 금리가 인상될 것으로 예상되면 당장 부담할 이자금액이 클 지라도 고정금리를 선택하는 것이 유리할 수 있다. 대출받은 은행에서 변동금리대출을 고정금리대출로 전환할 경우 중도상환수수료가 면제되는 경우도 있으니 확인이 필요하다. 또한 가산금리가 같다면 금리 인상기에는 신규 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)¹ 연동대출보다 잔액 코픽스 연동대출이 유리하다.
마지막으로 원리금상환 부담의 완화 정도를 체크한다. 대환대출의 경우 DTI(신총부채상환비율) 기준을 충족하는 경우라면 거치기간을 최대 5년까지 가져갈 수 있어 원리금 상환의 부담을 덜 수 있다.
만약 대환대출 자체가 불가능하다면 대출조건 변경을 검토한다. 금리인하요구권을 활용해 이자 비용을 줄이거나, 대출 만기를 연장해 매월 부담하는 원리금액을 줄이는 방법이다. 금리인하요구권의 경우 대출받은 사람이 소득의 증액, 진급, 특정 자격증 취득, 신용등급 향상 등을 증명하는 경우에 한해 가능하다. 따라서 원리금 상환부담을 줄이는 가장 현실적인 방법은 대출만기를 연장하는 것이다. 대출기간이 길어지면 매월 납입해야 하는 원리금이 낮아지기 때문이다.